Was ist Immobilienentwicklung und wie funktioniert sie?

Unter Immobilienentwicklung versteht man den Kauf von Grundstücken, Häusern, Wohnungen oder anderen Gebäuden, deren Bebauung oder Renovierung und den anschließenden gewinnbringenden Verkauf. Wenn es sich um ein Umbauprojekt an einem alten Gebäude handelt, wird es besonders im englischsprachigen Raum auch als „Haus-Flipping“ bezeichnet, und einige Arten von Immobilienentwicklern werden umgangssprachlich „Haus-Flipper“ genannt.

Die meisten Menschen beginnen als Hobby-Immobilienentwickler mit ihren festen Vollzeitjobs, die den Hypothekenkreditgebern die Sicherheit bieten, dass der Immobilienentwickler das geliehene Geld zum Umbau zurückzahlen kann. Einige Haus-Flipper werden dann zu Vollzeit-Immobilienentwicklern mit eigenen Portfolios von Bau- und Renovierungsprojekten, die zu einem bestimmten Zeitpunkt stattfinden. Andere entwickeln Immobilien weiter als ein Hobby, das Spaß macht und auch ein zusätzliches Einkommen verschafft.

Wie viel verdient ein durchschnittlicher Immobilienentwickler?

Bei der Immobilienentwicklung kann man eine Menge Geld verdienen. Aber nur, wenn man gut darin ist. Wie in jeder anderen Branche, die Spekulation erfordert, ist auch diese Tätigkeit mit einem hohen Risiko verbunden. Und nicht jede umgestaltete Immobilie bringt Geld ein – professionelle Immobilienentwickler werden bei einigen Projekten viel Geld verdienen, bei anderen die Gewinnschwelle erreichen und bei wieder anderen Projekten sogar Geld verlieren.

Große Immobilienentwicklungsunternehmen können Millionen Euro investieren, um eine Immobilie zu entwickeln, während Hobby-Immobilienentwickler nur im Tausenderbereich Geld zur Verfügung haben. Die Rentabilität hängt also weitgehend vom investierten Betrag ab. Wie dem auch sei, für eine gelungene Immobilienentwicklung braucht es eine gute Risikobewertung und ein gutes Risikomanagement.

Ein erfolgreicher Immobilienentwickler sollte davon ausgehen, dass er im Durchschnitt etwa 35 % Bruttogewinnspanne (vor Abzug der Steuern mit anderen Worten) auf jede verkaufte Immobilie erzielt. Dies kann erheblich schwanken, ist aber eine gute Richtlinie. Und, ja, Sie müssen Steuern auf jede bebaute Immobilie zahlen, die Sie verkaufen, was sich auf Ihr Endergebnis auswirkt.

Wie werde ich Immobilienentwickler?

Immobilienentwickler zu sein bedeutet nicht nur, ein Grundstück zu kaufen und dann darauf zu bauen oder ein Haus zu kaufen und es dann zu renovieren. Sie sollten zuerst eine Risikobewertung durchführen, bevor Sie überhaupt ein Angebot einreichen. Das bedeutet zu wissen:

• um wie viel die teuersten und billigsten Nachbargebäude in den letzten Monaten verkauft wurden
• wie die aktuellen Marktbedingungen aussehen und ob Sie so viel Gewinn erwarten können, wie Sie erzielen möchten, d.h. kaufen die Leute jetzt gerade?
• was der Höchstbetrag ist, den Sie für ein Gebäude in einem bestimmten Zustand an einem bestimmten Ort zahlen sollten
• wie machbar die Entwicklung des Grundstücks oder der Immobilie ist – sind Ihre Ideen architektonisch, finanziell und ökologisch tragfähig?
• auf welche Genehmigungsprobleme Sie aufgrund Ihrer Ideen bei den örtlichen Behörden stoßen könnten
• wie viel Sie voraussichtlich für Materialien ausgeben werden, mit denen Sie das Renovierungs- oder Bauprojekt durchführen
• wie viel Sie erwarten können, einem Bauunternehmer für die Arbeit nach dem von Ihnen gewünschten Standard für die fertige Immobilie zu zahlen
• wie lang die voraussichtliche Bearbeitungszeit für das Projekt ist und wie viel Arbeitskraft Sie das kosten wird – je länger das Projekt dauert, desto mehr kostet es
• wie viel Budget Sie für Unvorhergesehenes je nach dem Risikograd einplanen sollten – je größer die „unbekannten Mengen“, desto mehr Notfallmittel werden Sie benötigen
• wie viel zusätzliches Geld Sie bei Bedarf von einem Kreditgeber leihen können
• welche anderen Cashflow-Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen

Sobald Sie all diese Informationen zur Hand haben, können Sie entscheiden, ob die Übernahme eines Grundstücks oder eine Bebauung für Sie eine gute Idee ist oder nicht. Ganz zu schweigen davon, welche Art von Projekt und wie ehrgeizig Sie sein können.

Vorher / Nachher des Manchester House von Swoon Worthy

Ist Haus-Flipping teuer?

Haus-Flipping ist eine gute Möglichkeit, als Immobilienentwickler zu beginnen. Wie viel Sie das alles kostet, hängt davon ab, wie groß das Haus ist, wo es sich befindet und in welchem Zustand es beim Kauf ist. Auch von der Art und Weise, wie Sie die Immobilie kaufen: Wenn Sie auf einer Auktion kaufen, werden Sie eher ein Schnäppchen finden als bei einem gewerblichen Immobilienmakler; und wenn Sie bar kaufen, müssen Sie keine Zinsen zahlen, wie wenn Sie eine Hypothek aufnehmen würden.

Je kleiner die Immobilie ist, die Sie kaufen, desto weniger müssen Sie dafür bezahlen. Wer also als Immobilienentwickler anfängt, beginnt also vielleicht mit einer Wohnung oder einem kleinen Reihenhaus mit solider Struktur in einem aufstrebenden Viertel, das eines einfachen kosmetischen Schliffs bedarf.

Diese Art von Projekten bringt Ihnen nicht unbedingt große Gewinne. Doch wenn sie erfolgreich durchgeführt werden, sollten Sie dennoch eine gute Marge haben, die Sie in Ihr nächstes Projekt investieren können. Und je mehr Geld Sie zum Investieren haben, desto ehrgeizigere Projekte können Sie in Zukunft in Angriff nehmen.  

Die Budgetverwaltung ist eines der wichtigsten Dinge, um ein erfolgreicher Immobilienentwickler zu sein. Das bedeutet, dass Sie Bauunternehmer finden müssen, die Ihnen angemessene Preise für hohe Arbeitsstandards in Rechnung stellen. Es bedeutet auch, Vorrichtungen und Einrichtungsgegenstände zu kaufen, die nicht zu viel Geld kosten, aber eine hohe ästhetische Wirkung haben.

An diesem Punkt kommt die Analyse anderer Eigenschaften ins Spiel. Sie möchten die beste Immobilie in der Straße haben, um den besten Preis erzielen zu können – aber wenn das zweitbeste Gebäude in der Straße nur 5.000 € für Ausstattung und Einrichtung ausgibt, warum sollten Sie dann 15.000 € einplanen?

Eines ist sicher: Immobilienentwicklung ist nicht billig und kostet Sie von Anfang an Zehntausende Euro. Je besser Sie jedoch darin sind und je mehr erfolgreiche Projekte Sie durchführen, desto weniger Gedanken müssen Sie sich um die Finanzierung machen.

Wie lautet die 70%-Regel beim Haus-Flipping? 

Die 70%-Regel ist einfach die Art und Weise, wie Immobilienentwickler den Höchstbetrag bestimmen, den sie für ein Gebäude zahlen sollten, damit es sich für sie rentiert. Grundsätzlich sollten Sie beim Kauf nie mehr als 70% des Werts nach der Reparatur eines Hauses bezahlen. Darin sind die Kosten für Optimierungen nicht enthalten – nur die Kosten für die Anschaffung selbst.

Wie erkenne ich eine gute Immobilie für Haus-Flipping?

Es gibt nicht die perfekte Eigenschaft, die eine gute Immobilie für Haus-Flipping ausmacht. Jedes einzelne Gebäude hat seine eigenen einzigartigen Merkmale, die die Entwicklung sowohl fördern als auch behindern. Aber es gibt eine einfache Formel, die Ihnen helfen wird, die richtige Art von Gebäude zu finden: 

Sie sollten nach der preisgünstigsten Immobilie suchen, für die Sie so wenig Geld wie möglich ausgeben müssen, um die höchstmögliche Gewinnspanne zu erzielen.

Ein Haus in einem sehr schlechten Zustand in einer gut etablierten Nachbarschaft, das eine große Investition erfordert, um es auf den Standard der übrigen Straße zu bringen, das sich aber möglicherweise nicht für viel Geld verkaufen lässt? Nicht gerade die ideale Immobilie.

Ein Haus in einem aufstrebenden Viertel, das sich in einem schlechten ästhetischen Zustand befindet, aber strukturell stabil ist und minimale Arbeiten erfordert, damit es sich weit von den anderen Häusern in der Straße abhebt und somit einen neuen Standard für das Viertel setzt und man einen höheren Preis verlangen kann? Nun, zumindest auf dem Papier scheint das mehr Sinn zu machen. (Aber es ist bei weitem keine exakte Wissenschaft.)

Auktionen sind der bevorzugte Weg für Immobilienentwickler, um Häuser für die Renovierung zu finden, einfach weil sie bei einer Auktion viel billiger sind, aber sie sind mit einem hohen Risiko verbunden. Sobald Sie bei einer Auktion kaufen, sind Sie daran gebunden – Sie können später nicht mehr aufgrund der Ergebnisse einer Erhebung einen Rückzieher machen, da Sie vor dem Kauf keine Möglichkeit für eine Erhebung haben.

Wenn Sie sich also für eine Auktion entscheiden, ist es eine gute Idee, einen Bauunternehmer mitzunehmen, der sich die Immobilie von außen anschaut, bevor Sie ein Gebot abgeben. (Ganz genau, Sie werden es auch nicht von innen betrachten können.)

Der Bauunternehmer sollte Ihnen helfen können, gröbere Probleme zu erkennen, wie z.B. Anzeichen für Bodensenkung, schlechte Dachreparaturen oder Japanischer Knöterich. Sie können Sie auch zu anderen Risiken beraten, auf die es zu achten gilt, wie z.B. Anzeichen dafür, dass Gebäude erweitert wurden (in diesem Fall müssten sie eine Baugenehmigung haben) oder mögliche gemeinsame Zugangswege, die die Attraktivität eines Grundstücks beeinträchtigen können.

Vorher / Nachher des Bayview Barnhouse von Jenni Yolo

Kann ich ein Bürogebäude flippen?

Haus-Flipping bei einem Bürogebäude ist ein viel ehrgeizigeres Immobilienentwicklungsprojekt und wird in der Regel von erfahrenen Immobilienentwicklern mit etablierten Beziehungen zu Bauunternehmern und Geldgebern durchgeführt. Es wäre ratsam, mit einem viel kleineren Projekt zu beginnen, bevor man sich auf etwas so Ehrgeiziges einlässt. Wenn Sie jedoch bereits etwas Erfolg beim Haus-Flipping hatten und bereit sind, den Sprung zu wagen, ist die Renovierung von Geschäftsgebäuden ein Weg in eine viel größere, potenziell viel lukrativere Welt der professionellen Immobilienentwicklung.

Beim Umbau von Häusern gelten dieselben Regeln wie für gewerbliche Gebäude oder Grundstücke. Aber neben Faktoren wie der Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes wird Sie auch beschäftigen, wie sich der gewerbliche Sektor im Allgemeinen in dem Gebiet, in dem Sie investieren möchten, entwickelt.

Die besten Gewerbeimmobilienentwicklungen werden sich in einem aufstrebenden Gewerbeumfeld ergeben, in dem sich ein Hype abzeichnet. Wenn ein lokales Unternehmen eine bedeutende Aktivität (und Medienberichterstattung) in ein Gebiet gebracht hat, das zuvor von Immobilienentwicklern unbeachtet war, ist das ein Risiko. Sie können aber möglicherweise ein breiteres Gewerbeumfeld im Viertel schaffen, indem Sie ein Grundstück entwickeln, das neue Unternehmen anzieht, die vom Erfolg des betreffenden lokalen Unternehmens profitieren wollen.

Solche Gebäude (und Baugrundstücke) sind zu relativ niedrigen Preisen erhältlich und können, wenn sie zum richtigen Zeitpunkt verkauft werden, erhebliche Investitionsrenditen einbringen. Sie können aber auch dramatisch scheitern, wenn der Hype für das Viertel nur von kurzer Dauer ist oder sich in andere Gegenden verlagert. Deshalb ist es wichtig, viel Erfahrung in der Entwicklung und ein großes Verständnis dafür mitzubringen, wie lokale Märkte funktionieren.

Wer sind die bekanntesten Immobilienentwickler?

Einige der größten Immobilienentwickler der Welt haben durch Investitionen in Grundstücke und Gebäude mit dem Wiederverkauf Milliarden Euro verdient. Zu ihnen gehört auch der Präsident der USA selbst, Donald Trump, der aus einer Familie von Immobilienentwicklern aus New York City stammt. Er besitzt Immobilien auf der ganzen Welt, darunter auch seinen Golfclub in Schottland, der bei seiner Anlegung für große Kontroversen sorgte. Nach Antritt des Präsidentschaftsamts musste er natürlich von allen leitenden Funktionen innerhalb der Trump-Organisation zurücktreten und übertrug die Leitung an seine Söhne Donald Jr. und Eric Trump.

Zu den weiteren großen Namen in der Welt der Immobilienentwicklung gehört Linda Ashley, die ihre Scheidungsabfindung in Höhe von 50 Millionen £ vom ehemaligen Manager von Newcastle United, Mike Ashley, in die Immobilienentwicklung investierte und daraus satte 75 Millionen £ machte. Dann sind da noch Nick und Christian Candy, die Milliardärsbrüder, die mit ihren Luxusprojekten auf Platz 52 in der Liste der reichsten Immobilienentwickler Großbritanniens stehen. Ihr Prominentenstatus geht auf Nicks Heirat mit der australischen Schauspielerin und Sängerin Holly Valance zurück.

Neben prominenten Immobilienentwicklern wie den oben genannten gibt es viele berühmte Immobilienentwickler, die sich im Fernsehen einen Namen gemacht haben und anderen Menschen bei der Verwirklichung ihrer Immobilienträume geholfen haben. Menschen wie Sarah Beeny in Großbritannien, die bekannt ist für Programme wie Double Your House for Half the Money; Help! My House is Falling Down; und natürlich Property Ladder, die Immobilienentwicklungsshow, die Sarah ihren Start in der Fernsehwelt ermöglichte.

Einer der berühmtesten Immobilienexperten Großbritanniens ist Kevin McCloud, der Moderator des berühmten Programms für Luxusimmobilien Grand Designs, der 2007 die HAB Housing Limited („Happiness, Architecture, Beauty“ – „Glück, Architektur, Schönheit“) gründete. Dieses Unternehmen brach im September 2013 den Weltrekord für Equity Crowdfunding, indem es Investitionen von mehr als 1,9 Millionen £ aus der Bevölkerung erhielt. Interessant daran ist, dass im August 2019 in Berichten zu lesen war, dass HAB-Investoren kein Geld als Gegenleistung für ihre Investitionen erhalten haben und möglicherweise 97% ihrer Investitionen verlieren könnten. Eine durchaus warnende Geschichte.

Gibt es noch alte Häuser für Haus-Flipping?

Auch wenn Haus-Flipping als dramatischer, mutiger Karrierewechsel vielleicht vor mehr als einem Jahrzehnt seinen Höhepunkt hatte, kann man mit einer Karriere in der Immobilienentwicklung immer noch Geld verdienen. Und es gibt nach wie vor viele Immobilien zu finden. Der durchschnittliche Hausbesitzer in Großbritannien verbringt nach Angaben der Daily Mailknapp 21 Jahre in seinem Haus, so dass Gebäude, die reif für Renovierung, Umbau und Modernisierung sind, reichlich vorhanden sind.

Da Immobilienentwicklung als Karriere jedoch sehr beliebt ist, gibt es auch mehr Konkurrenz für ältere, in schlechtem Zustand befindliche Häuser denn je. Erwarten Sie also nicht, dass in den Auktionshäusern gähnende Leere herrscht – sie sind voller Leute, die genau wie Sie um ihr Traumhaus-Flipping-Projekt für einen Schnäppchenpreis bieten. Außerdem agieren Sie auf einem Markt, der mit lokalen Sanierungsprojekten gesättigt ist. Daher werden Häuser, die in diesen Gebieten zum Verkauf stehen, zu einem viel höheren Preis angeboten, als dies noch vor einigen Jahren der Fall gewesen wäre, weil Hausbesitzer ihren potenziellen Wert für Immobilienentwickler kennen.

Wenn Sie ehrgeizig sind, wenn Ihre Finanzen in Form sind und wenn Sie einen guten Sinn für Geschäfte und die Nerven für endlose Überraschungen und Rückschläge haben, könnte Immobilienentwicklung das Richtige für Sie sein. Es wird Sie sicherlich auf Trab halten und kein Tag wird je wieder derselbe sein.

Beispiele für einige unserer Lieblingshäuser:

Vorher / Nachher des Julian Price House

Vorher / Nachher des West Village Home von A Green Haus