Qu'est-ce que le développement immobilier et comment s'y prendre ?

Le développement immobilier consiste à acheter des sites, des maisons, des appartements ou d’autres bâtiments, à y entreprendre des travaux ou à les rénover et ensuite à les revendre à profit. Quand il est question de réaménager un ancien bâtiment, on parle souvent de le « retaper ». En anglais, on utilise aussi couramment l’expression « house flipping » pour se référer au processus d’achat et de revente d’un bâtiment en vue de faire un bénéfice. 

La plupart des développeurs immobiliers commencent comme amateurs en conservant leur emploi fixe à temps plein afin d’offrir les garanties nécessaires aux prêteurs hypothécaires de leur capacité à rembourser l’argent qu'ils emprunteraient pour acheter une maison dans le but de la revendre. Certains d’entre eux deviennent ensuite des développeurs immobiliers à temps plein avec leur propre portefeuille de projets de construction et de rénovation, qu'ils lancent à leur guise. D’autres en font un passe-temps sympa, qui leur rapporte en plus un revenu supplémentaire.

En général, combien gagne un développeur immobilier ?

Vous pouvez gagner beaucoup d’argent grâce au développement immobilier, mais uniquement si vous êtes doué(e) pour cela. Comme pour n’importe quelle entreprise qui implique de la spéculation, le niveau de risque encouru est élevé. Certaines propriétés ne vous rapportent rien. En effet, les développeurs immobiliers professionnels gagneront beaucoup d’argent sur certains projets, ne réaliseront aucun bénéfice sur d’autres et iront même parfois jusqu’à perdre de l’argent.

Les grandes entreprises de développement immobilier peuvent investir plusieurs dizaines de millions d’euros dans un seul projet, alors que les développeurs immobiliers amateurs se contenteront de dizaines de milliers d’euros. Le retour sur investissement dépend alors largement de la somme investie. Quoi qu’il en soit, le développement immobilier, pour être efficace, implique une bonne évaluation et une bonne gestion des risques.

Un bon développeur immobilier doit s’attendre à gagner environ 35 % de marge brute (c.-à-d. avant impôts) en moyenne sur chaque propriété vendue. Comme nous le disions, ce pourcentage peut varier considérablement mais donne une bonne idée de l’objectif à cibler. Et, évidemment, vous devrez payer des taxes sur chaque vente que vous réalisez, ce qui impactera votre bénéfice net.

Comment devenir développeur immobilier ?

Devenir développeur immobilier ne signifie pas juste acheter un terrain et y faire construire ensuite ou acheter une maison et puis la rénover. Vous devez procéder à une évaluation des risques avant même de faire une offre, ce qui implique de savoir ou de connaître :

• les prix auxquels se sont vendus les bâtiments les plus chers et les moins chers du quartier au cours des derniers mois;
• les conditions actuelles du marché et si vous pouvez vous attendre à réaliser le profit escompté, par ex. si les gens achètent en ce moment ?
• le montant maximal que vous devriez débourser pour un bâtiment selon son état ou son emplacement spécifique;
• la faisabilité de votre projet de développement immobilier d’un point de vue architectural, financier et environnemental;
• les problèmes de permis de construire auxquels vous pourriez être confronté(e) selon le projet que vous avez en tête;
• la somme que vous devez vous attendre à débourser pour les matériaux nécessaires à votre projet de rénovation ou de construction;
• le montant des honoraires à payer afin qu’un maître d'œuvre puisse vous aider à mener à bien votre projet;
• le délai d’exécution du projet et son coût en termes de main-d’œuvre car plus le projet est long, plus il sera coûteux;
• le budget que vous devez mettre de côté pour les imprévus en fonction du risque encouru car plus il y a d’inconnues, plus vous devrez prévoir un budget important;
• le montant supplémentaire que vous pourrez emprunter à un prêteur si nécessaire;
• les autres rentrées d’argent dont vous pourriez disposer.

Une fois que vous avez toutes ces informations sous la main, vous serez en mesure de décider si acquérir un site ou entreprendre un projet de développement est une bonne idée pour vous, mais aussi le type de projet qui vous conviendrait et à quel point vous pouvez vous montrer ambitieux ou ambitieuse.

Avant / Après de la Manchester House par Swoon Worthy

Is flipping houses expensive? 

Acheter et revendre une maison est une bonne façon de démarrer une activité de développeur immobilier. Pour savoir combien cela peut vous coûter, tout dépend de la taille de la maison, de son emplacement et de son état au moment de votre achat, mais aussi de la manière dont vous procédez à cet achat. Si vous achetez aux enchères, vous avez plus de chance de faire une bonne affaire que si vous consultez un agent immobilier. Si vous achetez cash, vous n’aurez pas d'intérêts à payer comme c’est le cas pour un prêt hypothécaire.

Plus la propriété que vous achetez est petite, moins vous devrez payer d’argent pour l’acquérir. Si vous vous lancez comme développeur immobilier, vous pouvez donc commencer avec un appartement ou une petite maison mitoyenne, structurellement saine et qui ne nécessite qu’un léger relifting, dans un quartier en pleine expansion. 

Ces types de projets ne vous rapporteront pas forcément de gros bénéfices mais, s'ils sont entrepris efficacement, ils vous permettront de réaliser une bonne marge à investir dans votre prochain projet. Et plus vous investissez d’argent, plus les projets que vous pourrez entreprendre à l’avenir seront ambitieux.  

Pour devenir un bon développeur immobilier, bien gérer votre budget est essentiel. Vous devez pouvoir identifier les maîtres d’œuvre qui vous factureront des honoraires raisonnables pour un travail de grande qualité. Vous devez vous procurer des éléments et des accessoires qui ne vous coûteront pas trop d’argent mais qui produiront un superbe effet esthétique.

C’est là où une bonne analyse des autres propriétés dans le quartier entre en jeu. Certes, vous voulez viser la meilleure propriété de la rue pour pouvoir la vendre au meilleur prix . Mais si la deuxième propriété la plus en vue a seulement consacré 5500 € à son aménagement intérieur, pourquoi dépenseriez-vous le triple de cette somme ?

Une chose est sûre : le développement immobilier n’est pas bon marché et vous coûtera des dizaines de milliers d’euros, minimum, dès le début. Cependant, plus vous êtes doué(e) et plus vous réaliserez des projets intéressants, moins vous devrez vous soucier de l’aspect financier.

Qu’est-ce que la règle des 70 % en matière de développement immobilier ?

La règle des 70 % consiste tout simplement à déterminer le montant maximal qu'un développeur immobilier devrait débourser pour un bâtiment afin de s’octroyer un bon retour sur investissement. En principe, vous ne devriez jamais débourser plus de 70 % de la valeur après travaux de la maison au moment où vous l’achetez. Ceci ne couvre pas le coût des travaux de rénovation, uniquement le coût de l’achat lui-même.

Comment identifier une propriété qui pourrait être revendue à profit ?

Il n’existe pas de propriété parfaite à acheter puis à revendre à profit. Chaque bâtiment possède ses propres caractéristiques uniques, avec ses bons et ses moins bons côtés. Mais une équation très simple vous permettra d’identifier le bon type de bâtiment :

vous devriez viser la propriété au prix le plus bas et qui engendre le moins de coûts pour en dégager la plus grande marge possible.

Une maison en très mauvais état dans un quartier bien connu, qui nécessitera un investissement très important afin de ne plus faire tache dans la rue et risque de ne pas se vendre pour une grosse somme d’argent ? Ce n’est pas vraiment la propriété idéale.

En revanche, une maison dans un quartier en pleine expansion qui aurait bien besoin d’un relifting mais qui est structurellement saine et ne nécessite que très peu de travaux pour se démarquer des autres maisons dans la rue et qui, donc, définit un nouveau standard pour le quartier et peut se vendre à un prix plus élevé ? Eh bien, du moins en théorie, ce choix semble plus judicieux. (Mais attention c’est loin d’être une science exacte.) 

Les enchères sont la voie privilégiée des développeurs immobiliers pour dénicher des maisons à acheter puis à revendre, tout simplement parce que celles-ci sont moins chères aux enchères, mais elles entraînent alors un niveau de risque élevé. Quand vous achetez aux enchères, vous vous engagez à acheter. Vous ne pourrez pas faire marche arrière sur base des résultats d’une étude que vous n’aurez même pas l’occasion de faire faire avant d’effectuer votre achat.

Si vous décidez d’acheter aux enchères, il est préférable d’engager un maître d'œuvre qui pourra jeter un œil au site depuis l’extérieur avant de faire votre offre. (Eh oui, vous n’aurez pas la possibilité de voir l’intérieur, non plus.) 

Le maître d'œuvre devrait pouvoir vous aider à identifier les principaux problèmes éventuels tels que des signes d’affaissement, une réparation de toit mal effectuée ou la présence de renouée du Japon. Il ou elle pourra aussi vous signaler les autres risques contre lesquels vous prémunir, comme des signes visibles d’agrandissement du bâtiment (ce qui signifie qu’il doit avoir fait l’objet d'un permis de construire) ou d’éventuelles voiries partagées qui pourraient impacter l’attractivité de la propriété.

Avant / Après de la Bayview Barnhouse par Jenni Yolo

Le développement immobilier s’applique-t-il aux immeubles de bureaux ?

Acheter et revendre un immeuble de bureaux est un projet bien plus ambitieux et sera généralement entrepris par des développeurs immobiliers expérimentés avec l’aide d’un maître d’œuvre et/ou d’un bailleur de fonds. Vous feriez bien de commencer avec un projet bien plus modeste avant de vous lancer dans un projet aussi ambitieux. Cependant, si vous avez déjà mené à bien plusieurs projets et que vous êtes prêt(e) à sauter le pas, vous diriger vers des bâtiments commerciaux vous permettra d’ouvrir les portes d’un monde d’opportunités bien plus vaste et potentiellement plus lucratif en matière de développement immobilier professionnel.

Les mêmes règles s’appliquent pour les bâtiments et les sites commerciaux que pour les maisons. Mais, outre les facteurs tels que la santé du marché immobilier local, vous devez aussi tenir compte de celle du secteur commercial en général au sein du quartier dans lequel vous comptez investir. 

Les meilleurs projets de développement immobilier commercial prendront place dans des environnements commerciaux en pleine expansion et qui commencent à faire le buzz. Si une initiative locale a développé significativement l’activité (et la couverture médiatique) d’une région jusqu’alors négligée par les développeurs immobiliers, c’est un risque mais vous pourriez être en mesure de développer un environnement commercial plus vaste dans le quartier en vous concentrant sur une propriété susceptible d’attirer de nouvelles enseignes dans la région, désireuses de se greffer au succès de l’initiative locale en question.

De tels bâtiments (et sites de construction) peuvent être achetés à des prix relativement bas et peuvent, s’ils sont vendus au moment opportun, engendrer d’importants retours sur investissement. Cependant, ils peuvent aussi échouer lamentablement, si le buzz dont fait l’objet le quartier est de courte durée ou se déplace ailleurs. C’est pourquoi il est important d’avoir une grande expérience derrière vous comme une bonne compréhension de la manière dont les marchés locaux opèrent.

Qui sont les développeurs immobiliers les plus célèbres ?

Certains des développeurs immobiliers les plus réputés au monde se sont faits des milliards en investissant dans des sites et des bâtiments en vue de les revendre. Parmi eux, on peut citer le Président des États-Unis lui-même, Donald Trump, qui vient d'une famille de promoteurs immobiliers new-yorkais. Il possède des propriétés partout dans le monde, et notamment un golf en Écosse, qui a suscité beaucoup de controverses durant sa phase de travaux. Une fois président, bien entendu, il lui a été demandé de démissionner de toute fonction managériale au sein de la Trump Organization et de déléguer la gestion à ses fils Donald Jr et Éric Trump. 

D’autres grands noms dans le domaine du développement immobilier incluent Linda Ashley qui a investi les 50 millions de livres sterling obtenues des suites de son divorce avec Mike Ashley, l’ancien manager du club de Newcastle United, et a réussi à en obtenir 75 millions. Ensuite, il y a Nick et Christian Candy, les frères milliardaires dont les luxueux projets immobiliers les positionnent à la 52ème place du classement des développeurs immobiliers les plus riches du Royaume-Uni. S’ils font partie du gratin des célébrités, c’est grâce au mariage de Nick avec la chanteuse et actrice australienne Holly Valance.

Outre les développeurs immobiliers qui font partie du gratin comme ceux mentionnés ci-dessus, il y a aussi ceux qui se sont faits une réputation grâce à la télévision, en aidant les autres à réaliser leurs rêves en matière de développement immobilier. Des personnalités comme Sarah Beeny au Royaume-Uni, connue pour avoir animé des émissions de télé telles que Double Your House for Half the Money, Help! My House is Falling Down, et bien entendu Property Ladder, l’émission qui a permis à Sarah de faire ses débuts dans le monde de la télévision.

L'un des experts immobiliers les plus connus en Grande-Bretagne est Kevin McCloud, le présentateur de la célèbre émission Grand Designs, dédiée aux propriétés de luxe. Il a créé Happiness, Architecture, Beauty (HAB) Housing en 2007 - une société qui, en septembre 2013, a battu un record mondial en matière de financement participatif en obtenant plus de 1,9 millions de livres sterling du public. Toutefois, il est intéressant de noter qu’en août 2019 nous avons appris que les investisseurs de HAB n’ont reçu aucune compensation financière pour ces investissements et risquent potentiellement de perdre 97 % de leur investissement. Une belle leçon.

Est-il encore possible d’acheter et de revendre de vieilles maisons ?

Bien que changer radicalement de carrière pour se lancer aventureusement dans l’achat et la revente de maisons est une tendance qui s’est essoufflée il y a plus de dix ans, il est toujours possible de gagner de l’argent en s’improvisant développeur immobilier et beaucoup de propriétés sont encore disponibles. En général, un propriétaire en Grande-Bretagne passe tout juste un peu moins de 21 ans dans sa maison, selon le Daily Mail. Il y a donc encore beaucoup de bâtiments qui peuvent désormais être rénovés, réaménagés et reliftés.

Toutefois, le fait que le développement immobilier ait pu être largement envisagé comme une carrière à part entière a pour conséquence que la compétition est plus rude que jamais vis-à-vis des maisons plus anciennes en moins bon état. Ne vous attendez pas à ce que les maisons mises en vente aux enchères soient recouvertes de végétation, par exemple. Vous aurez affaire à des gens comme vous, faisant des offres pour décrocher le projet de développement immobilier de leurs rêves à un super prix. Vous opérerez aussi dans un marché saturé par des projets de modernisation au niveau local. Les maisons en vente auront donc tendance à afficher un prix plus élevé que quelques années auparavant, simplement parce que les propriétaires sont conscients de leur valeur potentielle aux yeux des développeurs immobiliers.

Si vous avez de l’ambition, que vos finances se portent bien, que vous avez un bon sens des affaires et les tripes nécessaires pour encaisser systématiquement les hauts et les bas, vous lancer dans le développement immobilier est peut-être la bonne voie à suivre pour vous. Une chose est sûre : vous devrez alors constamment rester sur le qui-vive et aucun jour ne se ressemblera.

Des exemples de nos avant/après favoris :

Avant / Après de la Julian Price House

Avant / Après de la West Village Home par A Green Haus